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在美国投资房产,产权有哪些持有方式?

导语 广大购房者在购买前能够前往专业的房产机构进行咨询,对于基本情况及购房流程进行适当了解,然后做出最正确的决定。 个人?夫妻?还是公司? 在美国购房以哪种形式持有房..

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在美国投资房产,产权有哪些持有方式?

 导语

广大购房者在购买前能够前往专业的房产机构进行咨询,对于基本情况及购房流程进行适当了解,然后做出最正确的决定。

 

个人?夫妻?还是公司?

 

在美国购房以哪种形式持有房产,关系到未来房屋的买卖、抵押、出租、转让、传承等等问题。产权持有方式在购买房产时是很重要的一个考虑因素,其将决定将来对房地产的处置方式,权利人各方的权益是否有代扣税(Withholding Tax), 以及卖房后所产生的所得税的多少,是产权的重要组成部分。

 
 

 

建议大家可以根据自己的实际情况,结合下面几个方面来考虑:

 

1。该房产的用途:是否用于自住,还是用于出租从而产生现金流;

2.持有的时间:是否在不久将来打算卖掉,还是长期持有期待升值;

3.产权持有人的身份:在买房时,是否是美国税务居民(不同于移民法律规定的美国公民以及美国绿卡持有者的概念);

4.责任和债务(Liability & Debt):是否考虑资产保全,或房产债务与产权持有人的其他资产分离。

5.贷款银行的要求:不同银行对产权持有人可能有不同的要求,欲在美国购房者需根据自己的实际情况以及贷款银行的具体要求来综合考量。

 

通常,中国买家的持有形式以个人、联名、公司、信托等四种常用的持有形式为主。

 

 
个人持有(独立完全产权)
 

 

个人持有方式,房屋的权益和责任都归个人所有,多适用于未婚单身男女拥有的产权。如果已婚夫妇通过协议同意单方拥有产权,那么往往选择在夫妻一方中已经移民或者决定移民的一方来拥有房产。同时需要注意的是,当已婚人士以个人名义拥有产权,那么在卖房时,不是持有人的配偶需要签署一份放弃该财产所有权的协议或者其他同意卖房的文件。美国各州对此规定各有不同,在选择持有方式时最好寻求专业律师的相关意见。

 

⚠这里需要注意的是已婚人士,希望以个人名义拥有产权时,配偶需要签署一份放弃该财产所有权的协议。

 

适用情况-如果买方在购买房屋后短期内可以获得绿卡或者工作签证,且购买自住房子时,或者是进行金额不大的投资时可以考虑采用个人持有形式。

 

好处-个人持有产权,手续操作简单,费用较低,报税也容易。

 

 
联名持有(两个人以共同拥有产权)
 

 

在美国,联名持有分为联合产权(Joint Tenancy or Joint Tenancy with Right of Survivorship)和共有产权(Tenancy in Common)两种形式。

 

(1)联合产权(Joint Tenancy with Right of Survivorship, JTWROS)

两人以上以同一名义联名持有某一地产,他们所享有的这种地产权是统一的一项权利,由同一地产转让契据创设,其权利同时开始,并不加分割地共同占有。其最大的特点是当联合产权(JTWROS)人之一死亡时,该联合产权的地产并不予以分割,而是仍作为整体由联合产权中的生存者继续持有,直至最后一个联合产权持有人。

 

(2)共有产权(Tenancy in Common)

二人以上共同对某一财产享有不可分割的权益,或是由某一契据或行为所创设的一项统一的财产权由二人以上共同享有,也可以指二人以上共同享有,但在整体中每人都有各自单独的权益并可平等享用该财产的情况。一般来讲,在大多数州联合产权(JTWROS)和共有产权(Tenancy in Common)最主要的区别在于如果共有产权中的一方死亡,其在共有产权中所拥有的份额并非自动属于该共有产权的其他持有者,而是根据遗嘱传承给死者的继承人,或者是在没有遗嘱的情况下通过遗产认证程序(Probate Process)传承给死者的合法继承人,但是也有例外,例如在南卡罗莱纳州也可以存在Tenancy in Common with Right of Survivorship, 其特点与JTWROS有相似但也有不同之处,可见关于联名持有的法律规定在美国各州都有所不同,在实践当中最好咨询在该州有职业资格与经验的专业律师之后再具体情况具体分析。

 

 
公司拥有产权
 

 

是指产权归公司所有,公司负责人需要按照公司章程和有关法规形式对房地产的权益和责任。

公司拥有产权特点:

 

1. 根据各州法律规定不同,某些个人信息可能不会公布在市政网站上,可以在一定程度上保护个人隐私。

 

2. 可以债务隔离,达到规避风险的目的。产权持有人仅需要对其在房地产投入的资金为限,承担有限的责任,如以房产抵押的负债,由此房产所产生的赔偿责任。产权持有人其他未投资到房产的资产不必承担连带的投资风险。

 

3. 便于多人合伙,成立合伙企业来购买房产,适合大规模资金的房地产投资。公司名义购房在股份转让和股份继承方面都更加方便。

 

4. 以公司名义购买房产,相对于个人名义而言办理手续会相对复杂一些,而且会产生必要的注册和运营维护(比如公司年检,报税)的成本。

 

 
信托形式
 

 

信托是在美国常用的资产保护和高收益合理避税的产权持有形式。主要有三个重要的部分组成:一是trustee, 也就是信托管理人或者是控制人。二是信托财产,corpus。第三是收益人,beneficiary。

 

信托管理人和控制人,可以是个人也可以是公司。信托是指受托人〔trustee〕基于委托人〔grantor; settlor; trustor〕的信任,以名义所有人〔nominal owner〕身份,就委托人授予的财产为受益人〔beneficiary〕的利益进行管理和处分的行为。

 

信托的好处包括:

 

保护资产 

 

美国房产,买在信托下面的资产的所有权归信托本身,也就是说里面的资产不归个人,也不归公司,尽管个人和公司会成为信托的管理控制人,尽管这些资产名义上在个人或者公司的名下。信托里面的资产唯一属于信托本身,但是信托本身不是一个商业实体,不是法律意义上的经营实体,不会接受任何法律诉讼问题,所以在内的资产也会得到保护。

 

避免美国遗产税和继承税 

 

如果房产拥有人将房产视为遗产的一部分进行转移,则需要缴纳遗产税。美国联邦遗产税最高的税率是40%。2018年,美国税务居民的赠与和遗产统一终身免税额为1118万美金,在此范围内的遗产无需缴纳遗产税,但是对于非美国税务居民,赠与税和遗产税的免税额一样,仅有6万美金,超过的部分需要缴纳遗产税。

 

而使用特定的信托来持有美国境内的资产的话,就不会出现这个问题。既不会被征收遗产税,也不会经过遗嘱认定,更不会被冻结资产。所以对于外国人来说,使用信托在美国进行投资是非常有效的一种方式。

 

信托的有效设立必须是:

 

1. 委托人有设立信托的意图并出于合法目的;

2。 受托人系基于委托人的信任持有信托财产并负有衡平法上的义务为受益人利益管理好信托财产;

3. 有特定的信托财产,包括动产和不动产,可以实际交付给受托人。

 

 
整体共有产权
 

 

(1)仅为已婚夫妻可以选择的特殊联合产权
(2)夫妻必须通过双方一致同意才可进行房屋的转让或出售
(3)当夫妻配偶有一方去世时,另一方可以自动获得产权
(4)若夫妻双方因为某种原因导致婚姻破裂,整体共有产权就自动失效,可能变更成为共有产权(Tenancy in Common)
(5)若夫妻一方为负债者且已过世,房屋产权归配偶所有,房屋无需扣押抵债

适用群体:已婚夫妻,某种程度上可以保护继承的夫妻一方免受过世一方的债务纠缠。

目前国内市场的房产财产纠纷层出不迭,甚至让社会公众也大跌眼镜。对于希望前往美国购房的买家来说,避免纠纷产生的根本途径就是在购置房产前清楚了解相关购房政策及程序,无需等到纠纷出现后,才悔不当初。所以在此强烈建议广大购房者在购买前能够前往专业的房产机构进行咨询,对于基本情况及购房流程进行适当了解,然后做出最正确的决定。

 


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